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多伦多加地税,其实是个烫手山芋

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-02-23  浏览次数:115
核心提示:作者:杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 本周多伦多市议会以31票对11票的绝对优势,通过了调高多伦多房地产地税2.1%的决
 

作者:杨凡 

加拿大证券学院院士/特许金融规划师

本周多伦多市议会以31票对11票的绝对优势,通过了调高多伦多房地产地税2.1%的决议。这一政策将使得多伦多的房东们今后每年每户增加81元加币的税赋,如果考虑到城市基建基金的费用,这次的地税上涨幅度达到2.9%。

多伦多市政府这几年的房地产的收入虽高,但也如同石油收益般并非长期稳定的来源,因此应该趁房地产市场好的时机,建立起储备基金,为将来房市转淡做好准备,否则政府一味透支,将来会陷入石油省份同样的困境。

无奈我们的民主选举制度,决定了政客的态度,每个当选的市长,省长在连任方面都相对淼茫,四年后谁来当家,如何维持可持续发展,不是当下考虑的事情。

于是,大家几乎都在任内将公共资源竭泽而渔,尽量讨好选民,浪费一个城市,乃至一个国家的长期发展的宝贵资源,这不能不说是一个缺憾!这些年裡,多伦多依赖房地产土地财政的迹象非常明显,去年土地转让税收入高达八亿加元!那么,如果按照议员的说法,福利一点都不能减少,税金一份都不能增加,市政府的这个账目如何能够做平呢?所以,也有理性的市议员质问,现在房地产市场低潮,如果土地转让税下降,市政府赤字扩大,将来不在地税上做文章,市政府如何运作呢?

关于增加地税这件事,是个烫手的山芋,公说公有理婆说婆有理。无论从房价,税收,还是基础建设等方面,政府的许多选择都不是著眼于长期发展,而是著眼于吸引选票方面!不要说现在房价低迷,问题开始浮现,就是前两年房价飞涨的时代,许多房产富裕现金贫困的现象就在多伦多开始涌现。

2015年多伦多一位67岁的老人,她继承了父母的房产,但是房价暴涨使得其地税增加,她却无力支付房屋地税,她每年领取18,000元政府养老金,再加上其他收入每月总收入4,381元,支出却高达5,671元。因此,她引用多伦多的一项法律规定,称自己处于患病和极度贫困状态,要求政府减免或全部免除年度地税,这已要求被多伦多市政府拒绝,她不服判决,继续向安省政府提出上诉也被驳回。

面对一个无力支付地税的老年退休人员,省市两级政府都无情的拒绝了她要求减免地税的要求,这是否有些冷漠呢?其实,就像一些理性的议员所指出的,政府目前没有能力减免地税,多市支出增长速度比收入增长速度更快,市府需要使用土地转让税的收入填补预算的短缺。

从市长庄德利的态度看,如果将来多伦多地税与通胀挂钩,地税上涨的趋势才刚刚开始。目前多伦多地税水平并不高,甚至可以说处于历史低位。就像涨息一样的道理,现在这么低的地税都承受不了,将来地税的飙升会是什么结果呢?那么,在政府增加地税后,许多房东都会将房租上涨,这无疑是从社会的基本层面烧了一把火,很多租房的人们费用上涨,带动基础通胀,于是形成一个怪循环、地税涨、房租涨、房租涨、通胀升、通胀升、央行加息、通胀再升、地税再涨、地税再涨、房租再升。多伦多目前正处于向租金道向型房地产市场过渡的边缘,房租的暴涨,使得租金管制的问题再次被政客们作为捞取选票和吸引眼球的政治资本。

面对火烧眉毛的房租上涨,多伦多政府正在考虑对房租实施全面控制-Rent Control, 通过行政措施保护租客利益,如果通过法案的话,租金上涨将被限制在1.8%,但地税涨3%,租金只能涨1.8%,这不是保护房客的问题,是明摆着欺负房东。

那么政府一方面对于房租限价,另外一方面却增加地产税,以及各项税费,并且还把税负指标与通胀挂钩。美国这一轮经济的发展,是以特朗普政府的再通胀交易为背景的,这种通胀水平很快就会传递到加拿大。

 
 
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